Inwestycja zmieniająca Kalisz

Decyzja Urzędu Ochrony Zabytków powinna otrzeźwić kupców z Nowego Rynku i skłonić ich do ponownego rozważenia propozycji, jaką przed Wielkanocą przedstawiły im władze Kalisza w osobie wiceprezydent Barbary Gmerek. Jak wiemy, pani Prezydent zaproponowała im przeniesienie targowiska na plac targowy przy ulicy 3 Maja i zaprezentowała wstępną koncepcję wyglądu hali targowej, jaka miałaby tam powstać, oraz przylegającego do niej wielkiego parkingu dwupoziomowego.

Jak widać na zamieszczonych na stronie Urzędu Miasta wizualizacjach, planowany obiekt ma się składać z: 1) hali targowej, do której przeniosą się kupcu z Nowego Rynku; 2) dwupoziomowego garażu; 3) znajdującego się pod garażem placu, na którym tak jak dotąd będą się odbywać wtorkowe, piątkowe i niedzielne targowiska (w dni, w które targowiska nie ma, plac ów będzie mógł służyć jako dodatkowa przestrzeń parkingowa).

To świetny pomysł. Plac przy ulicy 3 Maja to największa niezabudowany teren w bezpośrednim zabytkowego centrum Kalisza. Wykorzystywanie go dotychczas wyłącznie pod wtorkowe, piątkowe i niedzielne targowisko było marnotrawstwem przestrzeni. Przez cztery dni w tygodniu plac leżał odłogiem, służąc co najwyżej za dziki plac manewrowy dla kursantów zdających na prawo jazdy. Zagospodarowanie go – zgodnie z przedstawioną koncepcją – na trzy jednocześnie sposoby pozwoli wyeksploatować ten teren maksymalnie i z optymalnym pożytkiem dla naszej społeczności. Mało tego, w efekcie przeniesienia tu targowiska z Nowego Rynku, plac przed „Tęczą” można będzie wreszcie doprowadzić do odpowiedniego stanu estetycznego i przekształcić w atrakcyjną przestrzeń rekreacyjną godną nowoczesnego miasta – z ławkami, zielenią, wysokiej klasy małą architekturą. Pojawi się też wtedy możliwość umieszczenia pod nim kolejnego parkingu na sto kilkadziesiąt samochodów.

Nowa hala targowa

Znajdujące się w centrum miasta i działające we wszystkie dni robocze targowisko z tanimi towarami jest niewątpliwie potrzebne – świadczy o tym popularność, jaką cieszy się od zawsze targowisko na Nowym Rynku wśród mniej zamożnych klientów (sam do nich należę, od lat kupuję pod Tęczą warzywa i owoce, tiszerty, niektóre wyroby przemysłowe). Targowisko to daje też zatrudnienie kilkuset osobom. Pełni zatem bardzo ważną społecznie rolę, z czego władze Kalisza doskonale zdają sobie sprawę – nigdy wszak nie nosiły się z zamiarem jego całkowitej likwidacji.

Trudno jednak zaprzeczyć, że warunki, w jakich odbywa się tu handel skrajnie odbiegają od standardów, z jakimi powinniśmy mieć do czynienia w europejskim mieście w XXI wieku. Warunki te dają się we znaki klientom, zmuszonym do kupowania latem w duchocie, zimą – w lodowatym chłodzie. Przemierzanie spodni, bluzki czy sukienki – proszę mi wybaczyć brutalną szczerość – w jakimś baraku, gdzie trzeba stać boso na kartonie za zasłonką z koca, to wątpliwa przyjemność. Czy z faktu, że korzystający z targowiska klienci to głównie osoby niezamożne, wynika, że mają nabywać towar w takich upokarzających warunkach?

A przecież jeszcze bardziej od klientów cierpią tu sami kupcy i zatrudniane przez nich ekspedientki. W przeciwieństwie do klientów, którzy na targowisku zjawiają się na kilka czy kilkanaście minut, sprzedawcy pracują przecież cały okrągły dzień. Latem pod dachem z pleksiglasu smażą się jak na patelni, w zimie, mimo włożenia na siebie trzech swetrów, ocieplanych kurtek i czapek – zamarzają. Za potrzebą muszą biegać do „Tęczy”. Oni także nie zasłużyli na pracę w takich warunkach.

Władze miasta, świadome jak bardzo targowisko to szpeci zabytkowe centrum, także nie zgadzają się już od dawna z jego obecną lokalizacją – panuje w tej sprawie konsensus ponad politycznymi podziałami. Alternatywne lokalizacje targowiska, jakie w poprzednich latach proponowano kupcom spod „Tęczy” – jak ta na ulicy Majkowskiej – były jednak z punktu widzenia handlu ewidentnie niekorzystne, więc nic dziwnego, że kupcy je odrzucali. Lecz o placu przy 3 Maja nie można już tego powiedzieć. Skoro odbywa się tam targ we wtorki, piątki i niedziele, a ludzie z całego miasta walą nań tysiącami, dlaczego nie miałby się on odbywać również codziennie?

Lokalizacja jest doskonała. Przez ulicę 3 Maja przechodzą 3 linie autobusowe, a przystanek znajduje się tuż przy wejściu na plac. Z drugiej strony placu – tam, gdzie według koncepcji ma stanąć hala targowa dla kupców spod „Tęczy” – przylega doń al. Wojska Polskiego biegnąca w kierunku największych i najgęściej zaludnionych kaliskich osiedli. Kaliskie Linie Autobusowe są własnością miasta, nie będzie więc problemu z wprowadzeniem nowych połączeń zapewniających mieszkańcom z wszystkich zakątków Kalisza dobry dojazd do nowej hali, a kupcom – dowóz klientów.

Kupcy z targowiska na Nowym Rynku obawiają się zapewne utraty tych klientów, którzy przychodzili do Tęczy, a przy okazji kupowali też coś na targowisku. Szkoda, że nie ma żadnych badań, które by pokazywały ilu klientów „Tęczy” faktycznie zaopatrywało się też pod nią – i w jaki asortyment; można by wtedy ocenić czy utrata tejże klienteli rzeczywiście odbije się negatywnie na obrotach targowiska, w jakim stopniu się ewentualnie odbije i czy dotyczyć to będzie wszystkich rodzajów asortymentu, czy tylko niektórych. W każdym razie nie ulega wątpliwości, że ci klienci, którzy zaopatrywali się na targowisku tylko dlatego, że przyszli po coś do „Tęczy”, zostaną po przenosinach straceni.

Ale będą za to nowi klienci. Największą prawdopodobnie ich grupę tych stanowić będą użytkownicy aut, którzy po ograniczeniu wjazdu samochodów na starówkę (co jednoznacznie zapowiada Gminny Program Rewitalizacji), będą parkować na mającym się znaleźć tuż obok nowej hali targowej parkingu buforowym. Ściśle rzecz ujmując, będą to dwie grupy użytkowników aut.

Pierwszą tworzyć będą mieszkańcy starówki, którzy po przywróceniu deptaków na najważniejszych ulicach zabytkowego centrum miasta i po wprowadzeniu na wszystkich ulicach starówki drogiej nawierzchni kamiennej będą musieli pogodzić się ze znacznym ograniczeniem ruchu motorowego i zmniejszeniem liczby miejsc postojowych na tym obszarze. Swoje samochody większość z nich będzie musiała trzymać na parkingu przy nowej hali targowej. Można zatem przyjąć za absolutnie pewne, że po powrocie z pracy w innych częściach miasta i zaparkowaniu auta na parkingu, zrobią zakupy w nowej hali.

Druga grupa użytkowników aut, którzy z pewnością będą się w niej zaopatrywać, to ci, którzy mieszkają w innych częściach Kalisza, ale przyjeżdżają na starówkę – bo tu pracują, bo muszą pójść do jednej ze znajdujących się tu urzędów, czy też chcą po prostu pochodzić po sklepach czy kawiarniach. Swoje auto będą musieli zostawić na wielopoziomowym parkingu obok nowej hali, a kiedy po nie wrócą, wielu skorzysta z okazji zrobienia w niej codziennych zakupów.

Kolejna grupa klientów to mieszkańcy osiedli znajdujących się między Bernardynką a ulicą Stawiszyńską. Będą mieli tak blisko do nowej hali, że będzie im się opłacało przyjść tam na zakupy nawet na piechotę – zajmie to kilka minut. Wreszcie ostatnia grupa potencjalnych klientów to mieszkańcy nowego osiedla, które firma Wistil pragnie wybudować między Majkowską, Bernardynką a Wojska Polskiego. Jak widać na zamieszczonej poniżej wizualizacji osiedle to ma się składać z dwunastu budynków mieszkalnych i biurowych. Alejką spacerową i drogą rowerową wzdłuż Bernardynki jego mieszkańcy i osoby tam pracujące będą mieć do nowej hali (zaznaczyłem ją czerwonym krzyżykiem) dosłownie trzy kroki.

Reasumując, planowana nowa lokalizacja targowiska spod „Tęczy” jest bardzo dobra, a przedstawiona kupcom propozycja – uczciwa, solidna i dobrze przemyślana. Sprzeciw, jaki wyrazili kupcy, nie ma żadnych racjonalnych podstaw i wynika wyłącznie z niechęci do opuszczenia miejsca, gdzie im akurat jest dobrze, a także z naturalnych obaw przed jakąkolwiek zmianą.

Po decyzji Urzędu Ochrony Zabytków władze miasta powinny jak najszybciej ponownie złożyć kupcom propozycję przenosin na 3 Maja. Lecz tym razem nie powinny rozmawiać tylko z nimi, ale z wszystkimi grupami interesariuszy – na przykład z użytkownikami aut, którzy czekają na podziemny parking pod Nowym Rynkiem (nie da się go przecież zbudować, dopóki na placu znajduje się targowisko), a także z tymi klientami targowiska, którzy nie mają nic przeciw jego przenosinom na nowe miejsce. Jeśli w rozmowach z kupcami uczestniczyć będą także zwolennicy opuszczenia przez nich Nowego Rynku, rozmowa będzie wyglądać inaczej.

Targowisko wtorkowo-piątkowo-niedzielne

W planowanym na 3 Maja kompleksie znajdzie się również miejsce na dotychczas funkcjonujące tam targowisko, na którym we wtorki i piątki odbywa się handel głównie artykułami rolnymi, a w niedzielę – handel obwoźny tanimi wyrobami przemysłowymi. Pozostanie ono dokładnie w tym samym miejscu, na poziomie terenu, tyle że zostanie przykryte dachem, którym stanie się automatycznie zbudowany nad nim parking. Poprawi to komfort zarówno sprzedawców jak i kupujących, którzy nie będą już obawiać się ani upałów, ani deszczu i śniegu.

Parking wielopoziomowy

Obok nowej hali targowej i placu pod targowisko wtorkowo-piątkowo-niedzielne przy 3 Maja ma się ponadto znaleźć dwupoziomowy parking na około 200 samochodów. Mniej więcej 60 miejsc postojowych ma również powstać na poziomie terenu między ogrodami jezuitów a Technikum Samochodowym, a kolejne 26 – także w poziomie terenu – od strony ulicy Podwale.

Parking taki jest nieodzownym warunkiem uwolnienia centrum Kalisza od rozjeżdżających je obecnie setek samochodów, które od lat zaśmiecają piękny zabytkowy krajobraz miejski, utrudniają poruszanie się pieszych, zabierają miejsce pod ławki i drzewa, a emitowanymi spalinami szybko niszczą odnawiane niemałym kosztem elewacje.

Gdzieś jednak wyrugowane ze starówki auta trzeba będzie parkować, a plac targowy przy 3 Maja to największa nadająca się do tego przestrzeń w sąsiedztwie centrum miasta – wszystkie pozostałe, których nie będą tu wyliczał, są wielokrotnie mniejsze, a ponadto nie da się ich wykorzystać na zasadzie „trzy w jednym” (co nie zmienia faktu, że i one powinny zostać koniecznie wykorzystane w charakterze choćby jednopoziomowych parkingów).

Dobrze, że dwadzieścia lat po tym, jak po raz pierwszy zrodził się w Ratuszu pomysł zbudowania parkingu buforowego na 3 Maja, władze miasta zabierają się wreszcie za wcielenie tej pożytecznej idei w życie. Żadna inna inwestycja nie jest tak bardzo potrzebna naszemu miastu, a zwłaszcza jego centrum, jak właśnie ta. I niezrealizowanie żadnej innej nie odbije się na jego funkcjonowaniu bardziej negatywnie, niż niezrealizowanie – czy choćby tylko dalsze odkładanie – właśnie tej.

Do poprawki

Mam jednak sporo uwag krytycznych, których uwzględnienie pozwoliłoby jeszcze bardziej zwiększyć pożytki z planowanej inwestycji.

Zgodnie z zaprezentowaną koncepcją nowa hala targowa ma mieć kształt regularnego prostopadłościanu wrzynającego się topornie w środek placu. Skutkiem tego zmniejszona zostaje centralna część placu, na której ma stanąć dwupoziomowy parking, za to między halą a Wojska Polskiego powstaje klin zieleni, który tam akurat do niczego nie jest potrzebny. Gdyby halę „wygiąć”, to znaczy jej południową i północną ścianę zaokrąglić wzdłuż linii, jaką wyznacza al. Wojska Polskiego (na rysunku poniżej naszkicowałem to czerwona kreską), hala zachowałaby tę samą powierzchnię, za to automatycznie zwiększyłaby się powierzchnia, którą można by przeznaczyć na dwupoziomowy parking (na rysunku poniżej zaznaczyłem go niebieską kreską). Uzyskano by tam sposobem miejsce na około 30 samochodów.

Na skraju placu, wzdłuż Bernardynki i muru przylegającego do muru ogrodu jezuitów stoi szesnaście szpetnych parterowych pawilonów handlowych zbudowanych w latach siedemdziesiątych. Zajmują one – i marnują – kolejną cenną powierzchnię. Miasto powinno wykupić je w drodze przymusowego wykupu – albo za gotówkę, albo w zamian za udział w nowej hali (właściciele tych pawilonów, którzy wybiorą to drugie rozwiązanie, dostaliby po prostu na własność miejsce i udział w nowej hali). Po wyburzeniu pawilonów halę targową można by dociągnąć do samej Bernardynki (na rysunku poniżej zaznaczyłem to czerwoną kreską). W tej dodatkowej części hali znalazłoby się miejsce dla właścicieli bądź najemców wyburzonych pawilonów.

Największy zysk z wyburzenia pawilonów polega na uzyskaniu kolejnego bezcennego miejsca pod parkowanie aut. Po wyburzeniu pawilonów można by rozciągnąć parking do Bernardynki (dałoby to na obu poziomach garażu około 100 miejsc postojowych) i w stronę muru ogrodu jezuitów (dałoby to na obu poziomach garażu około 150 miejsc postojowych). Łącznie w całym poszerzonym tym sposobem garażu (na rysunku poniżej zaznaczyłem go niebieską kreską) znalazłoby się miejsce nie na 200, jak zakłada przedstawiona koncepcja, ale na co najmniej 450 aut. Nie muszę chyba nikogo przekonywać z płynących z tego pożytków.

Ale to nie wszystko jeśli chodzi o garaż. Gdyby rozbudować go też w stronę wyjazdu na ul. 3 Maja, czyli nad terenem, na którym ma znaleźć się 60 miejsc postojowych w poziomie gruntu (na rysunku zaznaczyłem to niebieska kreską), dałoby to na dwu poziomach kolejne 120 miejsc postojowych. Razem na parkingu można by wtedy zmieścić nie 200, ale 550 – 600 samochodów, czyli prawie trzy razy więcej niż planowane to jest obecnie.

Czy konieczny jest świetlik w środku garażu (na rysunku poniżej zaznaczyłem go kolorem żółtym)? Przecież i tak na poziomie pierwszym garażu oraz na poziomie pod nim musi być zainstalowane sztuczne światło. Zlikwidowanie świetlika pozwoliłoby wygospodarować miejsce na 20 – 30 aut.

O ile warunki geologiczne na to pozwolą, należy rozważyć dodanie jeszcze jednego, trzeciego poziomu parkingu. Mam nadzieję, że konserwator zabytków nie powinien mieć do takiego pomysłu zastrzeżeń, gdyż wysokość zabudowy w tej okolicy wyznaczają budynki Technikum Samochodowego i Szkoły Podstawowej nr 1, a taki trzypoziomowy garaż raczej nie byłby od nich wyższy. Gdyby garaż w takim kształcie, jaki zaproponowałem wcześniej, powiększyć jeszcze o trzecią kondygnację, zmieściłoby się na nim w sumie około 800 – 900 aut!

Centrum przesiadkowe

Cały obiekt powinien de facto pełnić rolę centrum przesiadkowego. Powinna się tu znajdować stacja rowerów miejskich oraz kilkadziesiąt stojaków rowerowych. Czy nie byłoby sensowne, aby co najmniej jedna z linii autobusowych biegnących przez plac Kilińskiego w stronę nowych osiedli tutaj właśnie zaczynała swój bieg?

Ekologia

Warto też, by wznoszony obiekt wyznaczał nowe – w każdym razie jak na Kalisz – standardy ekologiczne. Usytuowanie hali targowej tak jak sugerowałem, czyli frontem na południe i południowy zachód, doskonale wyeksponuje ją na działanie promieni słonecznych. Dach hali targowej oraz obrzeża parkingu powinny zostać pokryte w związku z tym panelami słonecznymi. Panelami powinna też zostać pokryta cała wschodnia, południowa i zachodnia ściana hali. Dachem z paneli słonecznych można by też przykryć wielopoziomowy parking. Energia zdobyta w ten sposób powinna uczynić halę i garaż samowystarczalnymi energetycznie.

Inwestycja strategiczna

Zaproponowane tu zmiany niewątpliwie podwyższą koszt inwestycji o kilka, może nawet o kilkanaście milionów złotych. Warto jednak ponieść ten koszt ze względu na zysk, jaki przyniesie ta inwestycja naszej społeczności. Wielopoziomowy garaż zmieni całkowicie oblicze centrum naszego miasta, uczyni je nowoczesnym, czystym i pięknym. Jest warunkiem niezbędnym rewitalizacji centrum. Niezrealizowanie tej inwestycji spowoduje, że do żadnej prawdziwej rewitalizacji nie dojdzie, a centrum miasta pozostanie brudnym samochodowym skansenem, przegrywającym walkę z pięknymi, wychuchanymi galeriami handlowymi. Nie można do tego dopuścić.

Wielopoziomowy garaż na 3 Maja powinien być zatem absolutnym priorytetem pośród wszystkich planowanych na najbliższe lata inwestycji. Należy traktować ją jako inwestycję strategiczną, jak najszybciej sporządzić jej projekt i rozpocząć starania o potrzebne do jej zrealizowania fundusze.

A wracając do kupców z Nowego Rynku – gdyby nadal odmawiali przenosin, trzeba zbudować tymczasem sam garaż i centrum przesiadkowe, a na halę targową pozostawić wolne miejsce. Kiedy kupcy zobaczą jak wielki ruch ludzi generuje garaż, sami poproszą, aby ich przenieść w jego sąsiedztwo.